【转载】汇率与房价：不是必然、但高度相关(转载)

德桂政岸

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　　注意：该文发表于 2013-05-31 10:38:17
　　东亚国家作为外向型经济体，其房价更易受到汇率的影响。东亚国家的房价周期表明：1）房价上涨期间汇率升值，房价下跌期间汇率贬值（日本除外）。平均意义上，房价上涨期间（平均涨幅120%）本币升值29.41%，房价下跌期间（平均跌幅33%）本币贬值-25.99%。2）从房价的汇率弹性来看，平均而言，汇率升值1%，房价上涨4.06%；汇率贬值1%，房价下跌1.27%。东亚国家房价与汇率背后的联系在于，东亚各国都是外向型经济体，经济增长高度依赖出口，而高度依赖出口的经济体更易受到汇率的影响。
　　我国房价与汇率相关度很高。2005 年汇改以来，人民币汇率与我国的房屋均价都呈不断走高态势，相关系数达0.92。人民币升值与我国房价背后的联系在于，人民币升值伴随着流动性的宽松，流动性的宽松助推了房价上涨。05 年以来人民币升值的根本原因是我国持续大量的双顺差，双顺差使得我国外汇占款剧增，导致基础货币投放较多，尽管央行一直通过发行央票来冲销，但总体流动性还是非常宽裕的，这是推动我国房价上涨的重要因素。
　　结论：1）从国际经验来看，尽管汇率与房价不存在必然的规律性，但是汇率确实可以通过多个途径影响房价；2）鉴于汇率与房价的紧密联系，鉴于我国与大多数东亚国家一样还是外向型经济体，因此，可以从汇率角度来观察我国房价的走势；3）我们倾向于认为人民币汇率已接近均衡汇率，进一步单边升值的空间不大，这意味着从汇率角度来看，中期内我国的房价涨幅的空间会受到约束。
   
   
   
   
   
   
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